A cidade de Belo Horizonte deu um passo significativo em direção à revitalização de sua área central com a publicação da Lei Nº 11.783, de 6 de dezembro de 2024. Esta legislação estabelece um novo conjunto de regras para licenciamento, regularização, modificação e reconversão de edificações e projetos, além de instituir um pacote robusto de incentivos fiscais. O objetivo primordial é fomentar o fortalecimento do Hipercentro e suas adjacências como a principal centralidade do Município.
O Escopo e os Objetivos Estratégicos
A Lei n.º 11.783/2024 tem, como principal objetivo, incentivar projetos de revitalização, modernização e reocupação de imóveis localizados na região central de Belo Horizonte.
Seguindo a tendência já adotada em outras capitais no país, tal como São Paulo, a Prefeitura de Belo Horizonte editou a referida lei, que tem como principais objetivos o fomento à sustentabilidade, modernização do parque imobiliário, aumento da densidade populacional e adequação de edificações existentes aos padrões de segurança e acessibilidade.
Condições para Acesso aos Benefícios
Para que um projeto se beneficie das condições especiais previstas na lei, seja um projeto inicial, de regularização, modificação ou reconversão, ele deve, independentemente do uso do empreendimento, adotar uma das seguintes alternativas:
- Soluções técnico-construtivas de sustentabilidade, conforme regulamento.
- Pelo menos uma das seguintes soluções projetuais de gentileza urbana:
- Fachada ativa.
- Área de fruição pública.
- Terraço aberto ao público destinado ao uso não residencial.
O cumprimento dessas exigências será formalizado por meio de um Termo de Conduta Urbanística (TCU), assinado pelo responsável técnico e legal pelo empreendimento. É crucial notar que essas condições não se aplicam a bens tombados ou indicados para tombamento nos casos em que implicarem depreciação do bem protegido.
As Inovações e Regras Edilícias Específicas
A lei traz flexibilizações e inovações importantes nas regras edilícias:
- Cálculo do Coeficiente de Aproveitamento (CA): O cálculo para requerimentos no perímetro da lei será obtido pela divisão do coeficiente de aproveitamento bruto da edificação por 1,7, independentemente do uso da edificação.
- Adaptação e Segurança: Edificações existentes, para serem modificadas, regularizadas ou reconvertidas, devem ser ou poder ser adaptadas às normas de segurança e combate a incêndio e pânico, bem como às exigências de acessibilidade, admitindo-se adaptações razoáveis. Fossos existentes na edificação consolidada também poderão ser utilizados para adequação às normas de prevenção e combate a incêndio e pânico.
- Avanços e Projeções Permitidos:
- Sobre o passeio público: É permitido o avanço de elemento estrutural ou decorativo ou fachada aerada em edificação existente até o limite de 0,25m, desde que acima de 2,60m do nível do passeio.
- Sobre os afastamentos mínimos: É permitido o avanço de elemento estrutural ou decorativo ou fachada aerada em edificação nova ou existente até o limite de 0,5m. Equipamentos e esquadrias podem avançar sobre os afastamentos laterais e de fundos mínimos limitados à projeção de 0,60m em relação à fachada, com tratamento estético.
- Lajes sem função de piso: Podem ser projetadas a partir da fachada com até 1,20m de projeção, mas novas lajes sobre o logradouro não são admitidas.
- Simplificações em Reconversão e Regularização: Para reconversões e regularizações, não serão exigidos revestimentos específicos nos compartimentos nem dimensão mínima de cômodos. Há também flexibilizações em relação a requisitos de aberturas, ventilação mecânica e vagas de estacionamento que normalmente se aplicariam a novos projetos.
- Critérios de Regularização e Reconversão: A lei se aplica à edificação consolidada, no todo ou em parte, na data de publicação da Lei nº 11.181/19 (8 de agosto de 2019), que possua infrações por parâmetros urbanísticos diferenciados ou que não tenha sido aprovada/baixada, mas com elementos estruturais consolidados.
Os Atrativos Incentivos Fiscais
Um dos pilares da Lei Nº 11.783/2024 é a concessão de incentivos fiscais robustos para atrair investimentos:
- Isenção de Taxas de Primeiro Exame: Projetos iniciais e de modificação que gerem alvarás de construção, bem como projetos de regularização e reconversão, são isentos das taxas de primeiro exame.
- Isenção do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis): A aquisição de imóvel destinado à produção de edificação de uso residencial ou misto aprovado com base nesta lei é isenta do ITBI. Essa isenção está condicionada à aprovação e licenciamento do projeto no programa e à obtenção da certidão de baixa de construção da obra licenciada no prazo de 6 anos a partir da emissão do Alvará de Construção. Durante esse período, é concedida uma moratória do ITBI, com a exigibilidade do crédito tributário suspensa.
- Isenção do IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana): As alíquotas do IPTU serão isentas para o imóvel em construção aprovado com base nesta lei, no âmbito dos programas de regularização, modificação e reconversão. Essa isenção pode ser aplicada por, no máximo, 3 exercícios fiscais.
Benefícios Urbanísticos e Prazos Diferenciados
Além dos incentivos fiscais, a lei introduz instrumentos de política urbana e agiliza processos:
- Benefício de Produção de Habitação de Mercado Popular (BPM): Este benefício concede potencial construtivo adicional transferível de forma gratuita para a implantação de unidades habitacionais destinadas a famílias com renda inferior a 5 salários mínimos, com aluguel social por 30 anos. Para cada metro de área líquida edificada ou reconvertida nessas unidades, será outorgado 1,5m² de área líquida transferível, incentivando a oferta de moradias populares.
- Prazos de Licenciamento Acelerados: As licenças para as modalidades de regularização, modificação e reconversão, assim como para projetos iniciais, terão prazos expedidos em até 30 dias se demandarem interfaces entre diferentes órgãos públicos, e em até 15 dias nas demais hipóteses.
- Flexibilidade para Ônus Urbanísticos: A regularização de edificação divergente do projeto aprovado ou da certidão de baixa de construção pode implicar o pagamento de valores a título de ônus urbanístico. No entanto, a lei prevê isenções para empreendimentos habitacionais de interesse social da Política Municipal de Habitação (PMH) e para proprietários de apenas um imóvel que atendam critérios de baixa renda e valor venal. Os valores devidos podem ser parcelados em até 60 parcelas mensais e são igualmente repartidos entre o Fundo de Desenvolvimento Urbano das Centralidades (FC) e o Fundo Municipal de Habitação Popular (FMHP).
O Primeiro Caso de Sucesso: Edifício Maranhão
O impacto imediato da nova legislação já pode ser observado. O Edifício Maranhão, localizado na Rua dos Tupinambás, no coração do Centro de Belo Horizonte, é o primeiro projeto a receber o alvará para realização de retrofit após a entrada em vigor da lei.
Este prédio histórico, inaugurado em 1948 e tombado pelo município, passará por uma completa transformação. Suas 138 salas comerciais, que atualmente possuem apenas 30% de ocupação, serão convertidas em 124 apartamentos residenciais. A arquiteta Gisele Borges, responsável pelo projeto, descreve o retrofit como uma “regeneração” e um “dar vida nova a um bem”, onde todas as instalações (elétricas e hidráulicas) serão 100% novas. O projeto, porém, respeitará e preservará elementos históricos e o caráter original do edifício, como elevadores e bebedouros importados, além de restaurar a caixa superior com uma pintura no estilo art déco.
Um dos destaques do projeto é a criação de um espaço de convivência no último andar, com bar de vinhos, biblioteca e terraço, que atende aos requisitos de “gentileza urbana” da lei. A aprovação do projeto pelo Conselho de Patrimônio Cultural de Belo Horizonte, uma condição essencial para obras em imóveis tombados, reforça o compromisso da lei com a preservação do patrimônio.
A iniciativa de revitalização do Edifício Maranhão exemplifica o potencial da nova lei para reocupar o centro da cidade com novos moradores, valorizando a história e a arquitetura local com um uso contemporâneo e atrativo, atraindo um público que valoriza história, arte e design.
Conclusão e Perspectivas para Investidores
A Lei n.º 11.783/2024 é um marco regulatório que visa não apenas modernizar o parque imobiliário do Hipercentro de Belo Horizonte, mas também incentivar o adensamento populacional qualificado e a promoção da moradia sustentável e inclusiva. Ao oferecer um conjunto estratégico de incentivos fiscais, simplificações regulatórias e benefícios urbanísticos, a lei cria um ambiente favorável para o retrofit e a reconversão de imóveis existentes, especialmente aqueles com potencial ocioso ou subutilizado.
Para empresas e investidores, esta legislação representa uma oportunidade única de atuar na requalificação de uma área estratégica da capital mineira, com o suporte de um quadro legal e fiscal incentivador. O caso do Edifício Maranhão serve como um modelo inspirador, demonstrando a viabilidade e o potencial de retorno de projetos que combinam a preservação do patrimônio histórico com as demandas urbanas contemporâneas.
