07 de outubro de 2025
A Lei Complementar n. 214/2025 foi publicada no dia 16/01/2025 e trouxe uma nova sistemática tributária sobre o consumo, com a instituição do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de competência compartilhada entre Estados, Municípios e Distrito Federal, e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência da União.
Esses tributos vieram para substituir o ICMS, ISSQN, PIS e COFINS, e possuem uma base de cálculo ampla. Isto é, incidem sobre todas as operações onerosas com bens ou serviços, inclusive sobre a venda e locações de imóveis.
Vejamos, então, quais as mudanças na tributação sobre a venda e sobre a locação de imóveis e como isso impactará as Holdings Patrimoniais.
I – O que é uma Holding Patrimonial?
Holding Patrimonial é uma empresa que exerce a atividade econômica de locação e/ou comercialização de bens imóveis, oriundos da integralização do patrimônio pelos seus sócios. Com a centralização da administração e da gestão do patrimônio familiar ou empresarial, tal sociedade é usualmente utilizada no planejamento sucessório e tributário.
Nela, as pessoas físicas transferem bens e direitos para a pessoa jurídica, a título de integralização de Capital Social ou de Aumento de Capital. Dessa forma, a holding patrimonial costuma impor um menor ônus tributário em comparação à pessoa física.
Em uma locação, por exemplo, a pessoa física seria tributada por seus rendimentos por meio do Imposto de Renda (IRPF) com uma alíquota de até 27,5%. Já o aluguel de imóveis por uma pessoa jurídica optante pelo lucro presumido é tributado por meio do PIS, COFINS, IRPJ e CSLL com alíquota de 11,33% sobre o faturamento.
Portanto, a criação de uma holding patrimonial pode ser benéfica em razão da sua gestão otimizada, da proteção patrimonial que ela proporciona e, como visto, em razão das vantagens tributárias que ela oferece.
II – Atualmente, quais os tributos incidentes na venda de imóveis por uma Holding Patrimonial? E na locação?
Alienação
Normalmente, as Holdings Patrimoniais optam pelo regime do Lucro Presumido e, neste caso, na hipótese de o imóvel estar classificado no estoque (empresa com atividade imobiliária no objeto social), a tributação efetiva da alienação será de 6,73% sobre o preço da venda (3,08% de IRPJ/CSLL e 3,65% de PIS/COFINS).
Por outro lado, caso a empresa venda um imóvel do ativo imobilizado, a tributação se dará pela forma de ganho de capital (ganho auferido. Isto é, valor de venda – valor de compra), com alíquota máxima de 34%.
Locação
Já no caso da locação, a Holding Patrimonial optante pelo Lucro Presumido paga 11,33% sobre o faturamento com aluguéis (4,8% de IRPJ; 2,88% de CSLL; 0,65% de PIS e 3% de COFINS). Lembrando que há um acréscimo de 10% de IRPJ sobre a base de cálculo presumida (32% da receita bruta) caso ela ultrapasse R$ 240.000,00 anual (R$ 60.000,00 trimestral ou R$ 20.000,00 mensal). Nesse caso, a tributação das Holdings na operação de locação seria de 14,53% sobre o faturamento.
Importante recordar, ainda, que a locação não é tributada pelo ISSQN, já que não é considerada uma prestação de serviço. O que ocorre é a cessão do bem locado, que se caracteriza por uma obrigação de dar, e não de fazer.
III – Alterações promovidas pela Lei Complementar n. 2014/2025.
Como visto, a tributação sobre a receita de aluguel e venda de imóveis por pessoas jurídicas é realizada pelos tributos IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.
Com a implantação do novo sistema tributário, o PIS e a COFINS serão substituídos pelo CBS. Além disso, o ICMS e o ISS (tributos que antes não incidiam nas operações do setor imobiliário) serão substituídos pelo IBS, que terá base de cálculo ampla e, portanto, também incidirá sobre as operações de alienações e locações de imóveis.
De acordo com o art. 4º, § 2º, I, da LC n. 214/2025, o IBS e a CBS incidem sobre as operações onerosas com bens ou serviços. Operação onerosa, por sua vez, será considerada qualquer fornecimento com contraprestação, incluindo o decorrente de compra e venda, troca ou permuta, dação em pagamento e demais espécies de alienação. O art. 252 da referida Lei Complementar determina a incidência do IBS e da CBS sobre a alienação de imóveis (inciso I) e sobre a locação (inciso III).
O IBS e a CBS sobre a alienação de bens imóveis
Nos termos da Lei Complementar n. 214/2025, o fato gerador do IBS e da CBS será a alienação do bem imóvel, no ato de alienação. Ou seja, a celebração do contrato de alienação, ainda que mediante instrumento de promessa, carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento representativo de compromisso (art. 254, I e § 1º, da LC n. 214/2025).
O contribuinte do IBS e da CBS será o alienante de bem imóvel (art. 263 da LC n. 214/2025) e a base de cálculo dos tributos será o valor da operação de alienação do bem imóvel (art. 255, I, da LC n. 214/2025).
A partir de 1º de janeiro de 2027, haverá um redutor de ajuste. Tal redutor será vinculado a cada imóvel de propriedade de contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, nos termos do regulamento, e será utilizado exclusivamente para reduzir a base de cálculo das operações de alienação do bem imóvel realizadas por contribuinte do regime regular do IBS e da CBS (art. 257 da Lei Complementar n. 214/2025). O valor inicial do redutor de ajuste está descrito no art. 258 da Lei Complementar e a data da constituição do referido redutor dependerá da data de aquisição do imóvel (se já era propriedade do contribuinte em 31/12/2026 ou se o imóvel foi adquirido a partir de 01/01/2027) e se o imóvel estava em construção em 31/12/2026.
Além do redutor de ajuste, haverá um redutor social. Na alienação de bem imóvel residencial novo ou de lote residencial realizada por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, poderá ser deduzido na base de cálculo dos tributos o valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais) por bem imóvel residencial novo e de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) por lote residencial, até o limite do valor da base de cálculo, após a dedução do redutor de ajuste (art. 259 da LC n. 2014/2025).
Em relação à alíquota, haverá uma alíquota geral (alíquota padrão) do IBS e da CBS, que ainda não foi determinada. Ela será fruto de todos os testes que serão feitos durante o período de implementação dos novos tributos. Algumas fontes entendem que a alíquota padrão será 26,5%, outros estimam que a alíquota padrão inicial a ser cobrada de bens e serviços será de 28%. A cada cinco anos será feita uma revisão do sistema tributário visando o aprimoramento, modernização e correção de distorções.
Sobre a referida alíquota padrão, as alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de alienação de imóveis ficam reduzidas em 50% (art. 261 da LC n. 214/2025). Dessa forma, caso a alíquota padrão na alienação imobiliária seja 28%, por exemplo, a alíquota efetiva do IBS e CBS será 14%.
O IBS e a CBS sobre a locação de imóveis.
Nos termos da Lei Complementar n. 214/2025, o fato gerador do IBS e da CBS na locação de imóveis será o momento do pagamento (art. 254, III, da LC n. 214/2025). O contribuinte dos tributos, por sua vez, será o locador (art. 263, III, da LC n. 214/2025).
A base de cálculo do IBS e da CBS será o valor da locação, não sendo computados neste valor, o montante referente aos tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel e as despesas de condomínio (art. 255, II, da LC n. 214/2025).
Também haverá um redutor social na operação de locação. Na locação de bem imóvel para uso residencial realizada por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, poderá ser deduzido da base de cálculo dos tributos o redutor social de R$ 600,00 (seiscentos reais) por bem imóvel, até o limite do valor da base de cálculo. Esse valor do redutor será atualizado mensalmente a partir da data de publicação da Lei Complementar n. 214/2025 pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo (art. 260, caput e parágrafo único, da LC n. 214/2025).
Tal como no caso de operações de alienação de imóveis, em relação à alíquota, haverá uma alíquota geral (alíquota padrão) do IBS e da CBS, que ainda não foi determinada. Ela será fruto de todos os testes que serão feitos durante o período de implementação dos novos tributos. Algumas fontes entendem que a alíquota padrão será 26,5%, outros estimam que a alíquota-padrão inicial a ser cobrada de bens e serviços será de 28%. A cada cinco anos será feita uma revisão do sistema tributário visando o aprimoramento, modernização e correção de distorções.
Sobre a referida alíquota padrão, as alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de locação de imóveis ficam reduzidas em 70% (art. 261, parágrafo único, da LC n. 214/2025). Dessa forma, caso a alíquota-padrão na alienação imobiliária seja 28%, por exemplo, a alíquota efetiva do IBS e CBS será 8,4%.
Por fim, cabe ressaltar que há determinação de um regime de transição para as empresas que atuam na locação de imóveis.
Regime de Transição para os contratos de locação
A Lei Complementar n. 214/2025 instituiu, em seu art. 487, o Regime de Transição para o contribuinte que realizar locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel decorrente de contratos firmados por prazo determinado. Tal Regime permite que o contribuinte recolha o IBS e a CBS com base na receita bruta recebida, à alíquota de 3,65%. Para uma descrição mais detalhada desse regime, há um artigo específico tratando do tema – é só clicar aqui (Link do Artigo).
IV – Quadro comparativo de carga tributária atual e após a Reforma.
Dessa forma, no que toca a tributação das Holdings Patrimoniais, veja as alterações que as operações de alienação e locação estarão sujeitas:
Alienação
| 2025 | 2027 | |
| IRPF | Isento | Isento |
| IRPJ/CSLL | 3,08% | 3,08% |
| PIS/COFINS | 3,65% | Extinto |
| IBS/CBS | Ainda sem efeito | 14% |
| Total | 6,73% | 17,08% |
* A tabela considera apenas a Reforma sobre o Consumo, desconsiderando eventual reforma sobre a renda, que poderá ser implementada. Além disso, considerou-se a alíquota padrão de 28%.
Locação
| 2025 | 2027 | |
| IRPF | Isento | Isento |
| IRPJ/CSLL | 10,88%** | 10,88% |
| PIS/COFINS | 3,65% | Extinto |
| IBS/CBS | Ainda sem efeito | 8,4% |
| Total | 14,53% | 19,28% |
* A tabela considera apenas a Reforma sobre o Consumo, desconsiderando eventual reforma sobre a renda, que poderá ser implementada. Além disso, considerou-se a alíquota padrão de 28%.
** Esse percentual já considera o adicional de 10% de IRPJ.
V – Com a reforma, ainda vai ser benéfico constituir Holdings Patrimoniais, em vez de deixar o patrimônio na pessoa física?
Para responder a esse questionamento, é preciso ter em mente que, com a Reforma Tributária, a pessoa física também pode ser contribuinte do IBS e da CBS, tanto na alienação de imóveis quanto na locação. No entanto, não é sempre que isso ocorre. Para conferir quais são as hipóteses em que a pessoa física é contribuinte dos novos tributos, clique aqui (Link do artigo).
Dessa maneira, a resposta para essa indagação não é simples e merece uma análise detalhada caso a caso. Isso porque, em tese, quando a pessoa física for considerada contribuinte do IBS/CBS, constituir a Holding possivelmente ainda será mais benéfico em relação à tributação. No entanto, no caso de a pessoa física não ser considerada contribuinte dos novos tributos, deixar o patrimônio na empresa pode sair mais “caro”, principalmente na alienação de imóveis. Contudo, na Locação, em regra a Holding ainda será a melhor opção tributária. Essa conclusão, contudo, está sendo apresentada em uma visão simplista, já que há o redutor de ajuste, a possibilidade de abatimento de créditos e toda uma sistemática que deve ser levada em consideração para a análise da tributação.
VI – Alguns questionamentos relevantes.
Uma empresa que não tem atividade imobiliária paga IBS e CBS na venda de imóvel do Ativo Imobilizado?
Nos termos do art. 4º, § 4º, da Lei Complementar n. 214/2025, “o IBS e a CBS incidem sobre qualquer operação com bem ou com serviço realizada pelo contribuinte, incluindo aquelas realizadas com ativo não circulante ou no exercício de atividade econômica não habitual, observado o disposto no § 4º do art. 57.”
Dessa forma, mesmo a empresa que não tenha atividade imobiliária pagará o IBS e CBS na venda de imóvel do ativo imobilizado.
Após a Reforma, ainda será possível vender um bem pela pessoa jurídica na sistemática de Ganho de Capital?
A tributação como ganho de capital ocorre quando o bem imóvel, contabilizado no ativo imobilizado, é vendido. Nessas situações não há incidência de PIS e COFINS. Além disso, a tributação incidirá sobre a diferença entre o valor de venda e o valor contábil do bem, diminuído, se for o caso, da depreciação, amortização ou exaustão acumulada e das perdas estimadas.
Como visto na resposta da pergunta acima, o IBS e a CBS serão devidos sobre qualquer operação de venda de imóveis, ainda que contabilizado no ativo imobilizado da empresa. Dessa forma, a possibilidade de não incidência da CBS (que substituirá o PIS/COFINS) não será possível. Os dois novos tributos serão cobrados.
Portanto, será possível vender um bem pela sistemática do Ganho de Capital, apesar da incidência do IBS/CBS. Isso porque a Reforma Tributária não trouxe alteração em relação ao IRPJ/CSLL.
VII – Conclusão.
Com a Reforma Tributária sobre o consumo, a carga tributária na venda e na locação de imóveis de Holdings Patrimoniais pode sofrer um aumento significativo. Dessa maneira, tais operações, feitas pela pessoa jurídica, ficam cada vez menos competitivas.
No entanto, considerando a possibilidade de creditamento do IBS e da CBS, bem como a possibilidade de as pessoas físicas também serem contribuintes dos novos tributos, é preciso verificar, em cada caso concreto, qual seria a alternativa mais econômica para a realização de tais operações: constituir uma Holding Patrimonial ou deixar que o bem continue propriedade da pessoa física.
