09 de setembro de 2025
Como se sabe, a Reforma Tributária trouxe várias mudanças para o sistema tributário atual. Em resumo, o PIS e a COFINS serão substituídos pela CBS. Além disso, o ICMS e o ISSQN (tributos que antes não incidiam nas operações do setor imobiliário) serão substituídos pelo IBS, que terá base de cálculo ampla e, portanto, também incidirá sobre as operações de alienações e locações de imóveis.
Para os contratos de locação, a Lei Complementar n. 214/2025 instituiu, em seu art. 487, o Regime de Transição. Tal regime poderá ser adotado pelo contribuinte que realizar locação[1], cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel decorrente de contratos firmados por prazo determinado e permitirá o recolhimento do IBS e da CBS com base na receita bruta recebida, à alíquota de 3,65%.
A alíquota específica do CBS e IBS, ainda que correspondente a 70% da alíquota básica[2] (estimada para 28%), deverá representar valores mais expressivos do que os 3,65%.
Contudo, para usufruir desse Regime, existem alguns requisitos.
Nos contratos com finalidade não residencial, o Regime de Transição será aplicado pelo prazo original do contrato, desde que (i) o contrato seja firmado até a data da publicação da Lei Complementar (que se deu em 16.01.2025). A data deve ser confirmada por firma reconhecida ou por meio de assinatura eletrônica; e (ii) o contrato seja registrado em Cartório de Registro de Imóveis ou em Registro de Títulos e Documentos até 31.12.2025 ou seja disponibilizado para a RFB e para o Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento.
Já para os contratos com a finalidade residencial, o Regime de Transição será aplicado pelo prazo original do contrato ou até 31.12.2028, o que ocorrer primeiro, desde que o contrato seja firmado até a data da publicação da Lei Complementar (que se deu em 16.01.2025). A data deve ser confirmada por firma reconhecida, por meio de assinatura eletrônica ou pela comprovação de pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao do primeiro mês do contrato.
Para novos contratos, formalizados após 16.01.2025, as operações já deverão estar sujeitas, progressivamente, às incidências de IBS/CBS, no regime geral, quando tais tributos passarem a ser cobrados.
Apesar de, a princípio, parecer uma maneira de recolher menos tributo, é preciso analisar com cuidado cada caso concreto para saber qual seria o regime mais benéfico para o contribuinte. Isso porque, no regime regular, há a possibilidade de dedução dos créditos gerados na operação. Já no Regime de Transição, o § 4º do art. 487 da Lei Complementar n. 214/2025 veda a apropriação de créditos do IBS e da CBS. Além disso, adotando o referido Regime, o contribuinte fica impedido de utilizar o redutor social previsto no art. 260 da Lei Complementar n. 214/2025.
Por fim, importante esclarecer que a opção somente será válida quando a CBS e o IBS passarem efetivamente a serem cobrados. A CBS será cobrada somente a partir de 2027 e o IBS a partir de 2029.
Então, por exemplo, um contrato firmado em 01.07.2023, com prazo de 30 meses (Lei do Inquilinato) terminará em 31.12.2026, antes do início de cobrança dos novos tributos. Já um contrato firmado em 16.01.2025, com prazo de 30 meses, terminará em 15.07.2027. Nesse caso, apenas a CBS será aplicada, já que o IBS será exigido apenas em 2029.
A seguir, listamos os requisitos que devem ser analisados para verificar se o contribuinte pode se beneficiar do Regime de Transição:
- O contrato estava vigente em 16.01.2025?
- O contrato foi firmado com prazo determinado?
- Há comprovação da data da assinatura do contrato em momento anterior à publicação da Lei (16.01.2025), por meio de reconhecimento de firma ou assinatura eletrônica?
- No caso de contratos de locação com finalidade não residenciais, há registro do contrato no Registro de Imóveis? Se não, há a possibilidade de ser realizado até 31.12.2025. Além disso, o contrato pode ser disponibilizado para a RFB e para o Comitê Gestor do IBS, conforme futuras disposições em regulamento.
- No caso de contratos de locação residencial, o comprovante também poderá ser feito por meio do pagamento do aluguel até o último dia do mês subsequente ao primeiro mês de contrato.
Deseja analisar se você pode se beneficiar do Regime de Transição e se ele seria mais benéfico do que o regime regular?
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[1] A pessoa física também poderá ser contribuinte do IBS e da CBS em razão de locação de imóveis. No entanto, não é sempre que isso ocorre. Para conferir quais são as hipóteses em que a pessoa física é contribuinte dos novos tributos, clique aqui (https://santoserigotto.com.br/reforma-tributaria-pessoas-fisicas-como-possiveis-contribuinte-do-ibs-e-da-cbs-na-venda-e-locacao-de-imoveis/).
[2] Sobre a referida alíquota básica, as alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de locação de imóveis ficam reduzidas em 70% (art. 261, parágrafo único, da LC n. 214/2025). Dessa forma, caso a alíquota básica na alienação imobiliária seja 28%, por exemplo, a alíquota efetiva do IBS e CBS será 8,4%.
