02 de agosto de 2025
Uma das mudanças significativas trazidas pela Reforma Tributária no ramo imobiliário foi a inclusão das pessoas físicas como possíveis contribuintes do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Atualmente, operações com bens imóveis realizadas por pessoas físicas, tanto no caso de alienação quanto no caso de locação, não são tributadas como serviços (ISSQN) ou mercadoria (ICMS). No caso da venda de um imóvel, por exemplo, na legislação atual a pessoa física arcará com IRPF sobre o ganho de capital e, no caso do aluguel, o contribuinte arcará com o IRPF sobre a renda do aluguel.
Contudo, a Lei Complementar n. 214/2025 trouxe inúmeras mudanças para o sistema tributário atual.
Veja quais são as hipóteses em que a pessoa física passa a ser contribuinte dos novos tributos:
ALIENAÇÃO DE IMÓVEIS
Nos termos do art. 251, § 1º, II e III, da Lei Complementar n. 214/2025, as pessoas físicas que realizarem alienações de bens imóveis poderão ser consideradas contribuintes do regime regular do IBS e da CBS. Isso ocorre em alguns casos, que podem ser segregados em operações realizadas no ano anterior e no ano corrente:
Ano calendário anterior: nesse caso, há duas hipóteses: (i) quando ocorreu a alienação ou cessão de direitos de mais de 3 bens imóveis no ano calendário anterior, a pessoa física é contribuinte do IBS e CBS. Nesse caso, é preciso que os imóveis relativos às operações estejam no patrimônio do contribuinte há menos de 5 (cinco) anos contados da data de sua aquisição (§ 3º do art. 251, da LC n. 214/2025); e (ii) caso o contribuinte tenha vendido mais de 1 imóvel construído por ele próprio no ano anterior, desde que esse imóvel tenha sido construído nos 5 anos anteriores à data da alienação.
Ano corrente: nesse caso, a pessoa física será contribuinte do IBS e CBS quando (i) vender mais de 3 imóveis ou (ii) vender mais de 1 imóvel que ela mesmo construiu nos últimos 5 anos (art. 251, § 2°, inciso I, da LC n. 214/2025). Ou seja, a pessoa física que exceder os limites previstos nos casos de vendas no ano calendário anterior.
Quadro comparativo de carga tributária atual e após a Reforma:
| 2025 | 2033 | |
| IRPF | 15% – 22,5% | 15% – 22,5% |
| IRPJ/CSLL | Não incide | Não incide |
| PIS/COFINS | Não incide | Não incide |
| IBS/CBS | Ainda sem efeito | 0% – 14% |
| Total | 15% – 22,5% | 15% – 36,5% |
* A tabela considera apenas a Reforma sobre o Consumo, desconsiderando eventual reforma sobre a renda, que poderá ser implementada. Além disso, considerou-se a alíquota padrão de 28% para o IBS/CBS.
** No caso de alienações de imóveis, o art. 261, caput, da LC n. 214/2025 determinou que as alíquotas de IBS e CBS ficam reduzidas em 50%.
*** Considera-se 2033 o ano de vigência plena dos novos tributos.
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
No caso da locação realizada por pessoas físicas, a tributação pelo IBS e pela CBS também ocorrerá em duas situações distintas – em operações realizadas no ano anterior e no ano corrente:
Ano calendário anterior: nesse caso, é preciso que a receita total com essas operações exceda R$240.000,00 no ano-calendário anterior, bem como tenham por objeto mais de 3 imóveis distintos. São requisitos cumulativos, de modo que a pessoa física que atender às duas hipóteses, será contribuinte dos tributos.
Ano corrente: nesse caso, a pessoa física será contribuinte do IBS e CBS quando, no ano corrente, realizar uma locação em valor que exceda 20% a receita anual de R$ 240.000,00 obtida com atividades imobiliárias (locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel), independentemente da quantidade de imóveis alugados.
Quadro comparativo de carga tributária atual e após a Reforma:
| 2025 | 2033 | |
| IRPF | 27,5% | 27,5% |
| IRPJ/CSLL | Não incide | Não incide |
| PIS/COFINS | Não incide | Não incide |
| IBS/CBS | Ainda sem efeito | 0% – 8,4% |
| Total | 27,5% | 27,5% – 35,9% |
* A tabela considera apenas a Reforma sobre o Consumo, desconsiderando eventual reforma sobre a renda, que poderá ser implementada. Além disso, considerou-se a alíquota padrão de 28% para o IBS/CBS.
** No caso de locações de imóveis, o art. 261, parágrafo único, da LC n. 214/2025 determinou que as alíquotas de IBS e CBS ficam reduzidas em 70%.
*** Considera-se 2033 o ano de vigência plena dos novos tributos.
Outro ponto interessante da Reforma Tributária é que, nos termos do art. 253 da Lei Complementar n.º 214/2025, aluguéis de temporada (imóveis alugados por até 90 dias ininterruptos) serão tributados com as mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria, previstas no art. 280 e seguintes da mesma Lei Complementar. Mas isso é assunto para outro artigo!
CONCLUSÃO
Com a Reforma Tributária sobre o consumo, a carga tributária na venda e na locação de imóveis por pessoas físicas pode sofrer um aumento significativo. Isso porque, além do IRPF incidente sobre o ganho de capital (no caso de venda de imóveis) e sobre a receita de aluguel (no caso da locação de imóveis), estes contribuintes também poderão ter que arcar com o IBS e CBS.
Dessa forma, é preciso verificar qual seria a opção mais vantajosa para o contribuinte: manter suas operações na pessoa física ou constituir uma Holding Patrimonial, como alternativa lícita para pagamento de menos tributos. Para isso, uma série de fatores devem ser observados, tal como a possibilidade de creditamento do IBS e da CBS. Logo, não é um levantamento simples de ser realizado, que deve ser individualizado, para cada contribuinte e situação.
Ficou na dúvida se deverá manter suas operações como pessoas físicas ou constituir uma Holding Patrimonial? Entre em contato conosco para uma avaliação!
